Le dispositif Pinel à Strasbourg : ces détails à connaître avant d’investir

21-11-22

Pinel à Strasbourg – Ces informations que vous recherchez le plus :

  • Strasbourg se situe dans la zone B1. La ville est donc éligible au dispositif Pinel.
  • Le loyer mensuel du bien loué en Pinel ne doit pas dépasser 10,55 €/m2 (donnée 2022).
  • Pinel vise les biens neufs, achetés sur plan ou les biens rénovés selon les performances énergétiques HPE 2009 ou BBC 2009.
  • Le gouvernement a supprimé les habitations individuelles du dispositif Pinel. Seuls les biens situés dans un immeuble collectif sont éligibles.
  • Oui, c’est une bonne nouvelle : Pinel s’applique pour la location aux ascendants ou aux descendants, à condition qu’ils ne soient pas dans votre foyer fiscal.–        Pinel s’applique pour deux biens par an maximum.

En tant que spécialistes de l’immobilier, nous ne pouvons pas passer à côté du célèbre dispositif Pinel ! Celui-ci vise les contribuables investissant dans le locatif neuf ou réhabilité. Il est à ce jour l’un des outils les plus actionnés dans le domaine de l’immobilier… Et celui pour lequel nous avons le plus de demandes.

Malgré son succès, le dispositif Pinel est voué à disparaître, le gouvernement ayant prévu son abrogation fin 2024.

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Le sommaire : 

Petit historique de Pinel

Le dispositif Pinel a été créé en 2014 en remplacement de la loi Duflot. Par cette démarche d’encouragement à l’investissement locatif, le gouvernement a toujours visé deux objectifs  : 1. soutenir l’offre locative – 2.permettre aux ménages à ressources modérées de vivre dans des logements à loyer plafonné.  

Dans ce contexte, vous l’avez compris, bénéficier du dispositif Pinel nécessite de respecter quelques conditions, notamment d’investir dans une zone spécifique ou encore de fixer un loyer plafonné par l’État. On vous en dit plus sur Pinel dans notre article, en zoomant sur les zones concernées à Strasbourg et dans le Bas-Rhin.

Le dispositif Pinel : comment ça marche

Le cœur du dispositif

Le dispositif Pinel est limpide sur le papier : l’investisseur achète un bien neuf* dans un immeuble collectif. Il s’engage à le louer pendant une période minimum de, au choix : 6 ans, 9 ans ou 12 ans.

*Bien neuf, réhabilité ou en l’état futur d’achèvement.

En contrepartie, notre investisseur obtient une réduction d’impôt, qui s’applique de la manière suivante :

  • Le taux de la réduction varie selon la durée de l’engagement.
  • Plus l’engagement est long, plus le taux est élevé.
  • La réduction d’impôt s’applique à parts égales d’année en année, tout au long de la période d’engagement.

Naturellement, les loyers perçus par l’investisseur sont imposés dans la catégorie des revenus fonciers.

Taux et conditions d’application

En 2022, les taux de réduction d’impôt Pinel s’élèvent à :

  • 12 % du prix d’achat pour un engagement de 6 ans
  • 18 % du prix d’achat pour un engagement de 9 ans
  • 21 % du prix d’achat pour un engagement de 12 ans

Quelques atténuations sont à retenir :

  • Le prix d’achat retenu pour le calcul de la réduction est plafonné à 5500/m2 de surface habitable et 300 000 € au total (plafond calculé par contribuable et par an).
  • Le dispositif s’applique à deux logements par an au maximum.
  • Le dispositif intègre également le plafonnement global des niches fiscales.

Enfin, les conditions pour obtenir la réduction d’impôt sont les suivantes :

  • Investir dans une zone éligible à Pinel.
  • Plafonner le montant du loyer (plafonnement variable selon la zone).
  • Ouvrir la location à des ménages ne dépassant pas un certain plafond de ressources (plafonnement variable selon la zone).
  • Proposer le bien en location nue au titre d’une résidence principale, et ce pendant toute la durée d’engagement.

Le dispositif Pinel à Strasbourg

Les logements éligibles au dispositif Pinel en France sont compris dans les zones A, A bis et B1.

Strasbourg relève de la zone B1. Notre ville est donc éligible et vous devrez suivre les différents plafonnements relevant de la zone B1 pour obtenir la réduction d’impôt  : plafond de loyer en zone B1, plafond de ressources du locataire en zone B1.

Voici les plafonds de la zone B1 pour Strasbourg

Plafond de loyer en zone B1

Pour être éligible au dispositif Pinel à Strasbourg, le loyer mensuel ne doit pas dépasser 10,55 €/m2.

Plafond de ressources en zone B1

Pour être éligible au dispositif Pinel à Strasbourg, le locataire doit présenter un revenu fiscal de référence (N-2) inférieur ou égal à :

  • 32 084 € -> personne seule
  • 42 846 € -> couple
  • 51 524 € -> + 1 personne à charge
  • 62 202 € -> + 2 personnes à charge
  • 73 173 € -> + 3 personnes à charge
  • 82 465 € -> + 4 personnes à charge

(Données zone B1 Strasbourg en 2022).

Quelle commune éligible à Pinel dans le Bas-Rhin

Dans le Bas-Rhin, les communes éligibles au dispositif Pinel sont les suivantes :

Achenheim – Bischheim – Bernolsheim – Eckbolsheim – Brumath – Eschau – Entzheim – Geispolsheim – Fegersheim – Holtzheim – Hœnheim – Illkirch-Graffenstaden – La Wantzenau – Krautwiller –  Lingolsheim – Lampertheim – Lipsheim – Mundolsheim – Mittelhausbergen – Niederhausbergen –  Obernai – Oberhausbergen – Ostwald – Oberschaeffolsheim – Reichstett – Plobsheim –  Souffelweyersheim – Schiltigheim – Vendenheim – Strasbourg – Wolfisheim – Wahlenheim.

Pinel rénové : un avantage méconnu

Si le dispositif Pinel est connu pour l’achat de logements neufs ou en l’état futur d’achèvement, il concerne aussi les projets d’investissement dans l’ancien assortis de travaux de rénovation. Le bien est éligible dès lors que les travaux permettent d’atteindre les performances énergétiques et techniques relevant du label HPE Rénovation 2009 ou BBC Rénovation 2009.

Le « Pinel rénové », comme on l’appelle, est tout à fait opportun à Strasbourg où les quartiers anciens regorgent de biens à fort potentiel. Évidemment, cette démarche nécessite l’intervention de votre architecte avant tout achat, pour anticiper précisément le montant des travaux à réaliser. 

Les changements auxquels s’attendre d’ici 2025

En 2023, le dispositif Pinel sera maintenu, mais l’avantage fiscal diminuera pour les nouveaux investisseurs.

Les taux de réduction d’impôt seront en baisse progressive entre 2023 et 2024.

En 2023, ils passeront :

  • De 12 à 10,5 % pour un engagement de 6 ans
  • De 18 à 15 % pour un engagement de 9 ans
  • De 21 à 17,5 % pour un engagement de 12 ans

En 2024, ils passeront :

  • De 10,5 à 9 % pour un engagement de 6 ans
  • De 15 à 12 % pour un engagement de 9 ans
  • De 17,5 à 14 % pour un engagement de 12 ans

En 2025, le dispositif Pinel sera abrogé. (Source : https://www.assemblee-nationale.fr/dyn/15/textes/l15b3360_projet-loi)

Le Pinel + pour les logements à haute performance énergétique 

Certains logements acquis en 2023 et 2024 pourront tout de même bénéficier des taux actuels (2022), à condition d’afficher des performances énergétiques exemplaires suivant des normes définies par le gouvernement. On parle d’un dispositif Pinel +. Nous approfondirons ce sujet dans quelques mois, avec la nouvelle année et les nouvelles dispositions de la loi de finances.

Nos conseils pour un investissement Pinel à Strasbourg

Le principal risque d’une stratégie Pinel serait de ne pas trouver de locataire sur un marché tendu – en investissant par exemple sur une commune :

  • à faible démographie,
  • avec un taux de vacances élevé,
  • sur laquelle les programmes éligibles se multiplient.

Strasbourg heureusement ne connaît pas cette situation. Les programmes Pinel représentent une opportunité si vous envisagez une stratégie d’investissement locatif.

De nombreux biens sont éligibles Pinel à Strasbourg, notamment en Pinel rénové si vous misez sur l’ancien.

En conclusion : ce qu’on aime dans ce dispositif 

Pinel est l’un des dispositifs les plus appréciés des investisseurs. En effet, il y a de nombreuses raisons de privilégier cet outil, notamment celles-ci :

  • Pinel fonctionne pour la location de biens aux descendants et ascendants (à condition qu’ils soient sortis du foyer fiscal de l’investisseur).
  • Malgré les baisses de taux attendues dans les années à venir, la réduction d’impôt reste dans la moyenne des anciens dispositifs (13 % pour Scellier, 18 % pour Duflot).
  • Le dispositif est ouvert à deux investissements par an (dans la limite des différents plafonds).
  • Au final, l’avantage fiscal peut représenter une belle somme : jusqu’à 63 000 euros pour un investissement en 2022 !

Les ressources et contacts utiles

Pour trouver un bien éligible Pinel à Strasbourg, contactez-nous !